Больших скидок на московскую жилую недвижимость премиум- и элит-класса в ближайшие месяцы ждать не следует – застройщики просто не могут позволить себе снижение ценников, говорится в материалах агентства недвижимости Point Estate. О том, что происходит с ценами на жилую недвижимость в Москве на самом деле, рассказали в интервью «МИР 24» эксперты рынка.
«Снижения цен на новостройки ждать действительно не стоит, наоборот ― цены будут расти, – говорит генеральный директор IKON Develoment Антон Детушев. – Например, с начала 2020 года в зависимости от местоположения жилья и его типа, в Москве цены выросли в среднем на 2-4 %. Мы, скорее всего, увидим и дополнительный рост цен к концу года ― еще на 2-3 %. Строительные материалы дорожают, а значит ― увеличивается стоимость строительства».
По словам эксперта, коронавирус будет продолжать вносить коррективы в объемы предложения на рынке: сильные игроки будут вытеснять менее опытных, и рынок будет монополизироваться. Объем предложения на московском рынке сегодня на 12-15% ниже, чем в 2019 году.
«Ситуация сейчас максимально выгодна для покупателя, благодаря возможностям льготного кредитования. В таких условиях причин для снижения цен у застройщиков в ближайшее время нет», – говорит Антон Детушев.
С этой точкой зрения в целом согласен и директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «Цены на недвижимость сохраняют умеренную положительную динамику. Мы ожидаем дальнейший рост средней цены на 5-7% до конца года, – сказал он в интервью корреспонденту «МИР 24». – Никаких предпосылок для их снижения нет. На этот показатель влияет волатильность курса рубля, инфляция, а также увеличение себестоимости строительства. Большая часть проектов сейчас строится по эскроу. Банки не дадут застройщикам делать серьёзный дисконт и продавать квартиры ниже себестоимости».
«Конечно же, все понимают, что покупательская способность населения падает, поэтому скидки девелоперы закладывают в собственные ипотечные программы и другие сервисные услуги, что позволяет снизить финансовую нагрузку на клиента, несмотря на рост средней цены по рынку», – говорит Константин Тюленев.
Например, некоторые предлагают клиентам оформить ипотеку под 0% на первый год выплат либо оформить рассрочку на первоначальный взнос.
Цены на жилье классов «премиум» и «де-люкс», по словам эксперта, сохраняют положительную динамику. Влияние на ценообразование оказывают все те же факторы, что и в недвижимости других форматов, однако здесь наблюдается большая зависимость от курса рубля, поскольку значительная часть стройматериалов в жилье этих классов поставляется из-за рубежа.
С прогнозами относительно темпов роста цен совсем не согласен президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей (РАСПП) Виталий Манкевич. По его словам, на рынке недвижимости все обстоит не совсем так.
«РАСПП проводил исследование, согласно его результатам, за 2000-2020 на цены на недвижимость в Москве сильнее всего оказывают влияния доходы населения и их динамика, а также динамика номинального ВВП. В среднем на длинном интервале цены на недвижимость растут на величину инфляции (при этом за 2010-2019 в Москве недвижимость серьезно отстала от инфляции: при росте цен на недвижимость на 50% инфляция выросла на 91,2%), – говорит эксперт. – Дальше начинаются детали: многое зависит от престижности локации, качества окружающей инфраструктуры и динамики ее развития, состава жителей, соседей, характеристик дома и качества самого жилья, многие также обращают внимание на застройщиков, которые уже зарекомендовали себя как качественные строители».
По словам аналитика, последнее время характерной тенденцией является опережающий рост стоимости новостроек по сравнению со вторичкой. В 2019 году был пик ввода нового жилья, а в 2020 только за 7 месяцев ввод жилья упал на 21%. Далее – динамика непредсказуема, но текущая ситуация означает, скорее, затяжной кризис по сценарию 2015-2017 годов с сокращением спроса на недвижимость.
«В целом сейчас, в кризис, цены могут вырасти максимум на 0,5-1%, однако продавцы новостроек пытаются убедить народ, что сейчас «самое удачное время купить жилье», так как вскоре цены начнут расти, что совсем не соответствует действительности», – говорит Виталий Манкевич.
Что касается рынка элитной недвижимости, то здесь динамика цены в рублях, по словам эксперта, лучше, чем в эконом-сегменте, но в долларах цены все еще далеки от уровней 2013 года. Характерной особенностью рынка является длительная экспозиция объекта. Премиальные объекты продаются по полгода и дольше, текущий кризис может увеличить срок продажи на 30-60%, но вряд ли приведет к падению цен. Бывает и так, что квартира в элитном доме может принадлежать банку, для которого снижение цены на залог неприемлемо из-за того, что приведет к негативной переоценке капитал банка.
В 2020 году за первые полгода объем выданных ипотечных кредитов вырос на 14%, именно низкие ставки и ипотека становятся основным фактором поддержки рынка недвижимости. Вместе с тем, по словам эксперта, есть основания полагать, что мы видим сдвиг тайминга по спросу на ипотечное жилье, то есть те, кто хотел брать в 2021, взяли сейчас под программу льготной ипотеки. Это делает менее предсказуемым ситуацию на рынке в 2021 году. В среднем, пока российская экономика стагнирует, недвижимость будет дешеветь в реальном выражении (то есть дорожать медленнее официальной инфляции). Исключения будут составлять уникальные локации, исторический центр, квартиры в районах с благоприятной экологической обстановкой, рядом с метро, в наиболее престижных районах, там динамика будет лучше рынка и, возможно, превысит инфляцию.