Сегодня в российских СМИ обсуждается история о том, как семья с двумя детьми, которая купила в Братске квартиру в ипотеку и добросовестно гасила свой долг, оказалась выселенной на улицу. Мало того, теперь супруги еще и обязаны 17 лет выплачивать ипотеку за жилье, из которого их выгнали. Как такое могло произойти и законно ли это решение, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы.
Суть истории заключается в том, что супруги Вячеслав и Виктория Селезневы в 2017 году купили квартиру у женщины, которая в свою очередь приобрела ее у человека, оказавшегося мошенником: он подделал документы о собственности. А настоящий хозяин квартиры – пенсионер, 20 лет назад переехавший из Братска в Подмосковье – узнал о сделке лишь случайно. Он увидел на сайте Росреестра, что квартира зарегистрирована на других людей, подал заявление в прокуратуру и отсудил свою квартиру.
«23 сентября к нам пришли судебные приставы и дали пять дней на освобождение жилплощади. При этом от ипотеки нас, конечно, никто не освобождает, а платить еще целых 17 лет», – сказал журналистам Вячеслав Селезнев.
Что делать семье, оставшейся на улице, и могут ли они отстоять свои права, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы.
«Сложившуюся ситуацию, конечно же, невозможно было предугадать или предусмотреть, всего лишь проверив документы продавца и заказав выписку из ЕГРН, – говорит ведущий юрист Европейкой Юридической Службы Србуи Иващенко. – Подделку документов и иные уголовные ухищрения почти не выявить обычному человеку».
«Можно посочувствовать покупателям, которые попали в эту мошенническую схему. К сожалению, закон в данном случае действительно не на их стороне, ― говорит юрист, арбитражный управляющий, партнер компании «Стопдолг» Тарас Зубченко. ― Чтобы понять почему, разберем все составляющие. Безусловно, нужно понимать, что квартира ушла из собственности дедушки незаконно, поэтому его право на квартиру очевидно и подтверждается судебным решением. Квартира действительно его. А все последующие покупки становятся недействительными. Понятна и ситуация с банком: банк здесь тоже некое стороннее лицо, которое предоставило деньги. Он дал их конечному покупателю ― семье, и у него абсолютно законное право требовать эти деньги обратно. В данном случае крайними оказываются два покупателя, которые по факту должны будут вернуть деньги».
По словам юриста, если рассмотреть эту ситуацию в некоем идеальном вакууме, мошенники должны вернуть деньги покупателю, а те в свою очередь ― вернуть их в банк и рассчитаться по ипотечному кредиту. Все возникшие убытки, связанные с разницей, при такой схеме надо взыскивать с мошенника. Так должна выглядеть схема с точки зрения закона. «На практике может произойти так, что денег у мошенника уже нет, и отдать их он не сможет. Это проблема, которую можно будет решать уже в ходе отдельных исковых производств, смотреть, что из имущества есть у мошенника, и пытаться обратить на него взыскание», ― говорит Тарас Зубченко.
Но есть и хорошая новость. «В данном случае, по всем признакам пострадавшая семья является добросовестным приобретателем, – сказал старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Они купили квартиру у мошенников по поддельным документам, но при этом мошенникам удалось по ним зарегистрировать жилье в Росреестре, а значит, покупатель в данном случае не мог знать, что с квартирой что-то не так. На этот случай существует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». В нем есть статья.68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», в соответствии с которой физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения».
По словам юриста, размер компенсации определяется судом, исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
«Надо заметить, что просить о компенсации полной суммы стало возможно только с 1 января 2020 года, когда в ФЗ 218 были внесены изменения. Раньше добросовестный приобретатель не мог претендовать на сумму более 1 млн рублей, независимо от стоимости объекта», – говорит Петр Гусятников.
Что можно посоветовать этой семье? По словам юриста, им надо взять судебный акт об истребовании данной квартиры, далее обратиться в суд с иском о взыскании компенсации, предусмотренной ст. 68.1 ФЗ 218. Так как в спорах о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации от ее имени выступает Минфин РФ в лице Управления Федерального казначейства по соответствующему субъекту РФ, то в данном случае семья Селезневых вправе обратиться с иском к УФК по Иркутской области. Государство должно компенсировать им 1,4 млн – стоимость утраченной недвижимости.
«В данной ситуации, если сроки на обжалование позволяют, то есть смысл бороться до последнего, так как есть несколько постановлений Конституционного суда, которые защищают интересы добросовестного приобретателя», – говорит Петр Гусятников.
Впрочем, является ли семья Селезневых добросовестным приобретателем, должен решить суд. «О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, – говорит юрист Србуи Иващенко. – Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости».
По словам Иващенко, потерпевшей семье необходимо через суд обратиться за возмещением убытков к виновному лицу (человеку, у которого они приобрели квартиру) и за однократной единовременной компенсацией за счет казны Российской Федерации.