Услуга трейд-ин набирает популярность в России, и число таких сделок растет с каждым днем. Однако у покупателей остаются опасения в связи с возможными рисками. Какие плюсы и минусы обмена старой квартиры на новую? Как работает эта схема и как лучше купить новое жилье с продажей старого? В чем ее отличие от альтернативной сделки?
Продажа квартиры – операция, сопряженная с рисками и неудобствами, которые часто останавливают от смены жилья. Квартиру нужно подготовить, возможно – отремонтировать для придания привлекательности, собрать документы, показывать покупателям. Все это можно перепоручить риелтору, но нужно оплатить его услуги, при этом риск мошенничества это где-то снижает, но ненамного, зато появляется новый риск – можно попасть на «черных» риэлторов. Часть продавцов страшит получение наличных или аккредитива, перевод больших сумм и комиссии за это. В конечном счете чаще всего нужна именно новая квартира, а не средства за старую. Есть и опасения, что за время продажи старой новая найдет другого покупателя, а новостройки могут подорожать. В этой ситуации, осознав запрос покупателей, застройщики начали предлагать услугу трейд-ин.
Трейд-ин предполагает, что деньги от продажи имеющейся недвижимости сразу направляются на приобретение новой квартиры. С каждым годом востребованность такого механизма покупки жилья только растет. Популярность услуги трейд-ин объясняется двумя факторами: цена квартиры в новостройке на период сделки замораживается, а все хлопоты по продаже старой недвижимости берет на себя застройщик или привлекаемое им агентство. В трейд-ин может участвовать любая недвижимость: квартира, апартаменты и нежилые помещения, загородный дом. Но чаще всего речь идет именно о жилых помещениях.
Shutterstock/FOTODOM
Какие плюсы и минусы покупки квартиры по трейд-ин?
«Плюсов у этого метода только два. Экономия времени и удобство. Вам не нужно заниматься продажей, искать агента, показывать квартиру. Отдали свое жилье, получили новое. Поэтому выгодно это тем, у кого нет времени на продажу или есть другие срочные дела», – говорит ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Минус – вы в любом случае проигрываете в деньгах. Ни брокер, ни девелопер не выкупят вашу квартиру по цене рынка. Во-первых, кроме самого рынка, то есть реальных покупателей здесь и сейчас, никто вам эту цену не определит. Во-вторых, девелопер или брокер должны как минимум покрыть свои издержки на дальнейшую реализацию лота (время, зарплаты сотрудников), как максимум – заработать.
Плюсом является только тот фактор, что вы можете заниматься своими делами (работой, проектом, семьей) и не заниматься продажей своей квартиры, подтверждает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Но в любом случае ценник продажи вашей квартиры будет ниже, чем если вы будете продавать сами или через агентство по недвижимости, и, скорее всего, застройщик за продажу возьмет комиссию больше и оценит вашу квартиру на 5-10 % ниже рынка. Скидки при трейд-ин – это скорее маркетинговый инструмент, чем возможность сэкономить. Есть цена за квартиру и есть объем максимальной скидки, которую может дать отдел продаж. Нет разницы, как вы покупаете квартиру (исключение только рассрочки).
Традиционно существует два варианта приобретения квартиры по трейд-ин, рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Льготы и имущественные вычетыКак рассчитать и снизить налог с продажи квартиры?
Первый – это когда застройщик сам выкупает старую квартиру. В этом случае дисконт составляет порядка 10-15 % от рыночной стоимости. Такая схема наиболее выгодна для квартир в новостройках на старте продаж, поскольку на последующих этапах строительства цена новой квартиры повышается.
Второй вариант, когда застройщик дает покупателю время на реализацию старой квартиры. Как правило, этот срок не превышает 45 календарных дней, при этом стоимость на новостройку чаще всего не фиксируется. Застройщик готов фиксировать стоимость и давать скидку при условии, что за вторичную квартиру уже принят аванс, и покупатель может документально подтвердить это договором аванса или распиской из МФЦ. В таких случаях срок выхода на сделку может составить до 15 рабочих дней.
Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов видит основной недостаток этой схемы в том, что по трейд-ин продаются новостройки, которые нуждаются в дополнительном стимулировании спроса. Это не говорит об их некачественности или невостребованности, скорее всего, это массовая застройка новых районов, где в продаже много объектов одновременно и застройщику нужно стимулировать продажи для развития своего бизнеса. Есть и сложности с продажей апартаментов, когда не все покупатели понимают данный формат недвижимости и условия его использования. Трейд-ин в данном случае позволяет привлечь новых покупателей и не заниматься демпинговыми предложениями в районе новой застройки. Минусом здесь станет меньший выбор новых квартир, скорее всего, дом будет располагаться в районе текущей массовой застройки, и финансовые потери при продаже. Поэтому при тщательном анализе предложений и собственной квартиры вполне реально найти если не выгодный, то приемлемый по цене и хороший по комфортности сделки вариант.
Как это работает и как лучше купить новое жилье с продажей старого?
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман подробно описывает этапы такой сделки, в случае если застройщик не берет на баланс старую квартиру покупателя, а сотрудничает с проверенными партнерами – агентствами недвижимости, работающими на вторичном рынке жилья. Сотрудник АН напрямую связывается с покупателем, происходит осмотр и оценка рыночной стоимости квартиры. Если результаты устраивают клиента, то он подписывает с агентством договор на продажу старого жилья. Обычно на его реализацию требуется от 1 до 6 месяцев. Параллельно покупатель выбирает квартиру у застройщика, бронирует ее и фиксирует стоимость на период 2 месяца. Если за это время АН не удается реализовать имеющееся жилье, тогда цена новой квартиры может скорректироваться, но несущественно. В любом случае это получается выгоднее с учетом того, что плановое повышение стоимости квадратного метра в проектах застройщика может происходить 1-2 раза в месяц.
Оплатить новое жилье можно полностью за счет продажи имеющегося или при наличии суммы в размере первого взноса. После внесения первого платежа с застройщиком заключается договор долевого участия, второй основной платеж вносится в тот момент, когда будет продана старая квартира. Если покупатель привлекает заемные средства для покупки нового жилья, то строительная компания практически всегда содействует в получении ипотеки без первого взноса.
При этом здесь есть свои нюансы. Бывает, что продажа объекта проходит по рыночной стоимости, просто риэлторы делают срочную рассылку, привлекая интерес к этому предложению. Также бывают случаи, когда компания выкупает у клиента квартиру, конечно, с определенным дисконтом. При этом бывший владелец получает небольшую компенсацию в виде скидки на квартиру, которую он приобретает взамен. Безусловно, если владелец находит покупателей, готовых взять его квартиру по рыночной стоимости, а затем уже выбирает себе вариант в новостройке, то он может выгадать на этой операции.
Shutterstock/FOTODOM
«Однако, по нашим наблюдениям, получить таким образом прибыль получается не у всех и не всегда. Поэтому я бы посоветовал обратиться в проверенное агентство за услугой трейд-ин. Благодаря этому у клиентов будет возможность решить свою жилищную проблему и провести все необходимые операции, образно говоря, через одно окно. Насколько я знаю, у всех крупных застройщиков Москвы и Подмосковья налажена система трейд-ин, и на нее есть спрос», – говорит Денис Гаджиев, заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Если задача продать выгодно свою квартиру, то лучше продавать самому или через агента по недвижимости. А новую квартиру купить в ипотеку с небольшим взносом и потом после продажи своей квартиры погасить часть или всю ипотеку. Плюс трейд-ин только в том, что вы продаете и сразу покупаете квартиру. И нет рисков падения текущей стоимости квартиры и подъема цены от застройщика. Если стоит задача просто улучшить жилье и нет цели сэкономить, то трейд-ин это выгодно, так как компания решит все ваши задачи и проблемы, но и не забудет на этом хорошо заработать, так как застройщику важно быстро продать вашу квартиру», – советует Виктор Зубик.
В чем отличие от альтернативной сделки?
Чистая сделкаКак снять квартиру грамотно?
«Во-первых, альтернативная сделка возможна только на вторичном рынке, тогда как трейд-ин скорее ориентирован на новостройки. Во-вторых, при трейд-ин покупка и продажа происходят как две отдельные сделки, тогда как при альтернативной – могут быть объединены в трехстороннюю (первый участник покупает квартиру, второй – ее продает и покупает другую, третий – продает недвижимость второму)», – поясняет коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов.
По словам Наталии Кузнецовой, отличие трейд-ин от альтернативной сделки в том, что в первом случае клиент значительно экономит время, а во втором продажа может растянуться на более продолжительный срок, однако не с такими финансовыми потерями на торг. Разница только в том, что у вас нет выбора, говорит Марина Лашкевич. Вам называют цену выкупа – вы соглашаетесь. При альтернативной сделке квартира выходит на рынок и уходит по его цене. Как быстро это происходит, если альтернатива срочная? Зависит от профессионализма риэлтора.
Кому выгодно, а кому лучше не связываться с трейд-ин?
Такая схема оптимальна для тех, кто приобретает квартиру в новостройке на старте продаж. Выгода очевидна на простом примере, когда цена новостройки, по мере ее строительной готовности, может вырасти на 1-1,5 млн рублей, а «вторичку» застройщик предлагает выкупить на 800 тыс. рублей ниже рыночной стоимости. В этом случае клиент не только существенно экономит время, но и не теряет в деньгах. Если же говорить о покупке квартиры на вторичном рынке, то здесь лучше действовать по схеме альтернативной сделки. Вторичный рынок, безусловно, зависим от изменений на первичном рынке, однако цены на «вторичку» растут не так стремительно, говорит Наталия Кузнецова.
Безусловно, трейд-ин выгоден для покупателя, уверен Дмитрий Железнов. «Во-первых, стоимость новой недвижимости фиксируется на период продажи старой, это существенное преимущество в условиях постоянно растущих цен на первичном рынке. Во-вторых, доверяя продажу профессионалам, клиент экономит время и нервы: ему не надо самому размещать объявления, показывать квартиру, заниматься оформлением документов. В-третьих, гарантируется юридическая чистота сделки. К тому же, стоимость услуг находится на умеренном уровне: примерно 2-3 % от итогового прайса».