Приемка квартиры в новостройке от собственника – это целый процесс, к которому нужно основательно подготовиться, чтобы не потерять в деньгах и комфорте новой квартиры. Разобраться в аспектах качественной приемки, если вы не профи в этой сфере, очень непросто. Зачастую это событие происходит либо в спешке, либо без должной подготовки, что в итоге приводит к проблемам: хозяева выявляют недочеты жилища после заселения, когда предъявить какие-либо претензии застройщику уже крайне сложно. А что делать, если вы еще даже не дошли до момента приема, и сроки сдачи квартиры постоянно откладываются? На что в первую очередь нужно обратить внимание и как получить компенсацию за некачественную отделку или срыв сроков сдачи квартиры – рассказали эксперты.
Краткий алгоритм действий при приемке квартиры:
Отвечает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев
Осмотр объекта. При приемке объекта необходимо внимательно осмотреть помещение самостоятельно или пригласить специалиста в области строительства, который поможет обнаружить все видимые и скрытые дефекты объекта. Обязательно зафиксируйте недостатки в акте осмотра либо в дефектовочном акте. Акт осмотра. Акт осмотра подписывает дольщик и представитель застройщика. Иногда представители отказываются ставить подпись в данном документе или дефектовочной ведомости, но это не является препятствием для предъявления требований устранить выявленные недостатки. В данном документе необходимо установить застройщику срок для устранения недостатков. Срок должен быть разумным, который объективно необходим для приведения помещения в надлежащее состояние. В среднем такой срок составляет от 10 дней и более, но в интересах дольщика Закон «О защите прав потребителей» устанавливает не более 45 дней для устранения дефектов объекта. Претензия. После осмотра квартиры необходимо направить претензию застройщику по его юридическому адресу, который можно найти на сайте налоговой службы по ИНН организации. Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением. Невыполнение требований дольщика. Если застройщик не выполнил требование дольщика об устранении недостатков, есть два выхода из ситуации. Первый – сделать ремонт самому и в судебном порядке взыскать понесенные убытки с застройщика. Второй – обратиться в суд с требованием о взыскании расходов на материалы и работы, которые потребуются для устранения дефектов. В этом случае необходимо заручиться заключением специалиста в области строительства, который рассчитает стоимость устранения строительных недостатков. После этого направляем досудебную претензию застройщику с требованием возместить стоимость материалов и работ, необходимых для устранения дефектов. Требование компенсации за некачественную отделку. Как правило, застройщик не удовлетворяет требования дольщика и тогда дольщик вынужден обратиться за судебной защитой. Для взыскания компенсации с застройщика необходимо подать в суд исковое заявление с требованиями о взыскании с недобросовестного застройщика компенсации расходов на устранение любых (не только существенных) недостатков. Кроме этого, дольщик вправе требовать выплаты неустойки, которая составит 1% стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта). Но если дефекты существенные (препятствуют проживанию), то 1% будет рассчитываться от стоимости жилого помещения. При этом суд обязан взыскать штраф в размере 50 процентов от удовлетворенных требований, а также компенсацию морального вреда, заявленную в иске. Следует отметить, что в случае принятия решения в пользу дольщика суд также возмещает понесенные затраты на юридические услуги.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Что нужно знать при приемке квартиры?
Отвечают директор ООО Юридическое агентство «Право и Дело» Денис Екишев и директор Центра экспертизы и оценки «ЕСИН» Дмитрий Зиновьев
Только специалист сможет объективно оценить, насколько качественно выполнена работа, выявит имеющиеся недостатки и поможет грамотно зафиксировать их в смотровом листе. В нем должна стоять ваша подпись и подпись представителя застройщика. Не забудьте также проверить наличие полномочий у представителя застройщика и запросить у него доверенность на проведение соответствующей деятельности.
Если вы выявили недостатки и готовый результат не соответствует перечню выполняемых застройщиком работ по квартире, вам необходимо обратиться к застройщику с заявлением, указать в нем все недочеты и уточнить сроки их устранения. Акт приемки квартиры следует подписывать только после устранения всех недостатков.
По истечении указанного срока для устранения недостатков процедура повторяется: каждый следующий осмотр проходит по аналогичной схеме с составлением нового смотрового листа и акта несоответствия или выявленных недостатков. Если мирно договориться не получается, необходимо обращаться в суд.
Какую компенсацию можно получить и как это сделать?
Отвечают: директор ООО Юридическое агентство «Право и Дело» Денис Екишев и директор Центра экспертизы и оценки «ЕСИН» Дмитрий Зиновьев
При приемке квартиры следует помнить, что взаимоотношения застройщика и дольщика (то есть, вас) регулируются двумя основными законами: ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Следуя из них, существуют три способа защиты нарушенного права:
взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста); требование об уменьшении цены ДДУ; самостоятельное устранение строительных дефектов с требованием от застройщика компенсации расходов на устранение.
После того, как вы получили заключение специалиста, определились с требованием, необходимо подать правильно оформленную, желательно с ссылками на нормы действующего законодательства досудебную претензию. Претензия подается по юридическому адресу застройщика, либо нарочным, либо ценным письмом.
После получения претензии застройщик должен в течение 10 дней на нее отреагировать – либо удовлетворить ваши требования, либо мотивированно отказать. К сожалению, в большинстве случаев в добровольном порядке застройщик такие требования не удовлетворяет и дольщику ничего не остается кроме обращения в суд.
Процедура обращения в суд также имеет ряд своих особенностей: помимо правильно составленного искового заявления, необходимо определиться с подсудностью, при необходимости уплатить госпошлину (истцы освобождаются от уплаты госпошлины по искам, поданным в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» до 1 000 000 рублей) приложить необходимые документы, а также расчет неустойки за просрочку удовлетворения ваших требований.
Если исковое заявление оформлено верно, то вас ожидает судебный спор, который может затянуться не на один месяц. В том случае, если застройщик будет возражать относительно качества переданной вам квартиры, то, вероятнее всего, суд назначит судебную строительную экспертизу.
На разрешение эксперта обычно ставятся следующие вопросы:
- Соответствует ли качество выполненных работ по строительству и/или отделке объекта – квартиры по адресу Х – обязательным требованиям в области строительства (ГОСТ, СНиП и др.), проектной документации и условиям договора участия в долевом строительстве МКД № У? Какова стоимость устранения выявленных дефектов строительства и/или отделки объекта, расположенного по адресу Х?
После ее проведения суд выносит решение. Если ни одна из сторон в течение 30 дней решение суда не обжаловала, то можно получить исполнительный лист и предъявить его ко взысканию либо в службу судебных приставов, либо в банк, в котором открыт счет у застройщика.
Что можно взыскать с застройщика:
- компенсацию строительных недостатков (в соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, как в меньшую, так и в большую сторону); неустойку за нарушение срока удовлетворения ваших требований (неустойка взыскивается в соответствии с Законом о защите прав потребителей); компенсацию морального вреда; штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей; судебные расходы (расходы по строительной экспертизе, расходы на представителя, почтовые и иные расходы, связанные с рассмотрением данного дела).
Важно! В зависимости от наличия в квартире отделки, а также типа отделки (черновая, предчистовая либо чистовая отделка), требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в иных вариантах.
Можно ли получить компенсацию за задержку сдачи дома?
Отвечают: директор ООО Юридическое агентство «Право и Дело» Денис Екишев и директор Центра экспертизы и оценки «ЕСИН» Дмитрий Зиновьев
Каждый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) устанавливает срок передачи объекта участнику долевого строительства. При просрочке передачи квартиры с застройщика может быть взыскана неустойка по ДДУ. Основанием для взыскания неустойки с застройщика по долевому участию является ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если застройщик видит, что строительство не удается завершить вовремя, он должен не позже, чем за 2 месяца до истечения установленного ДДУ срока уведомить об этом своих клиентов (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Параллельно компания предлагает дольщикам изменить в договоре условие о сроках, подписать дополнительное соглашение. Соглашаться на перенос сроков или нет – дело ваше, все зависит от условий, которые предложит застройщик.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В некоторых случаях застройщик выплачивает неустойку в досудебном порядке, поэтому лучше начать с претензии:
- В претензии необходимо указать период просрочки, приложить расчет неустойки и свои банковские реквизиты. Направляем претензию по юридическому адресу застройщика и дублируем по почтовому (в том случае, если они отличаются). После получения претензии застройщик должен в течение 10 дней на нее отреагировать – либо удовлетворить ваши требования, либо мотивированно отказать. В случае отказа вам необходимо обратиться в суд. Правильно составленное исковое заявление направляйте в суд и ожидайте даты судебного заседания.
К сожалению, неустойку взыскать в полном объеме вряд ли удастся, поскольку представители застройщика заявляют о ее снижении и применении норм ст. 333 ГК РФ. При наличии такого заявления суды охотно ее «срезают». На сколько снизит суд неустойку, будет зависеть от конкретного суда и конкретного судьи.
Решение суда вступает в законную силу в течение 30 дней (этот срок предусмотрен для возможности подачи апелляционной жалобы). Если жалоба подана не будет, то нужно обратиться в суд за получением исполнительного листа и предъявить его ко взысканию.
Что можно взыскать при просрочке сдачи квартиры:
- неустойку по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; компенсацию морального вреда; штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей; судебные расходы (расходы по строительной экспертизе, расходы на представителя, почтовые и иные расходы, связанные с рассмотрением данного дела); расходы по найму жилья, которые вы понесли в период просрочки.